2022 – CONFERMATE LE PREVISIONI OTTIMISTICHE SULLA CHIUSURA DEL 2021

Secondo l’Osservatorio Immobiliare Nazionale Fiaip presentato a Roma a Maggio 2022, la casa si conferma il bene rifugio per eccellenza degli Italiani.

750.000 le compravendite nel 2021: +34%, raggiunte le transazioni di 15 anni fa. Milano capitale dell’Immobiliare (+8,8%), a ruota Bologna (+6,8%), scarseggiano le abitazioni da vendere e da affittare.

Questi dati da un lato sono riferiti al 2021, primo anno “post crisi covid”, quando non c’era il caro energia nè la guerra ma cosa aspettarsi dunque dal corso del 2022?

Probabilmente le compravendite risulteranno inferiori al 2021 non solo per questioni congiunturali ma anche per l’effettiva indisponibilità di immobili da vendere.
Sarebbe inoltre auspicabile una maggiore attenzione da parte del legislatore per il settore immobiliare a partire dal riordino della professione, che premi maggiormente le competenze, punisca penalmente l’abusivismo e consenta alle Agenzie Immobiliari di poter trattare altri servizi senza inutili limiti di incompatibilità così come in tante altre professioni.

I MUTUI IN PERICOLOSO DECOLLO

I tassi di interesse sui mutui sono in aumento a causa dell’inflazione e della guerra in Ucraina, che stanno accelerando un movimento al rialzo della rata dei finanziamento per l’acquisto casa, soprattutto quelli a tasso fisso. Un movimento che era già atteso per la fine dell’anno ma che stiamo già vedendo ormai da mesi.

“Da gennaio ad oggi abbiamo assistito ad un aumento importante del costo del denaro e di conseguenza dei tassi applicati ai nuovi mutui, – spiega Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket.it. –  I mutui a tasso fisso hanno registrato un aumento maggiore rispetto ai corrispondenti mutui a tasso variabile. Dai dati del nostro Osservatorio MutuiSupermarket abbiamo rilevato che la media delle 3 migliori offerte di mutuo ventennali per l’acquisto della prima casa a tasso fisso che vanno a finanziare l’80% del prezzo di acquisto sono aumentati dallo 0,93% di gennaio all’1,70% di maggio, per il corrispondente mutuo a tasso variabile l’aumento è stato più contenuto passando dallo 0,48% di gennaio allo 0,53% di maggio. In pratica la rata per un mutuo di 140.000 euro a tasso fisso ventennale da gennaio ad oggi ha subito un aumento di circa 56 euro, contro l’aumento di circa 3 euro della rata del mutuo a tasso variabile.

Qual è, quindi, l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse sui mutui sulle famiglie?

“Per chi ha già in corso questo tipo di finanziamento non cambia nulla, – risponde Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it. –  mentre chi lo sottoscriverà nei prossimi mesi dovrà mettere in conto non solo una rata più elevata rispetto al passato ma anche che, a causa della risalita degli indici, potrebbe essere più difficile ottenere importi elevati poiché la banca, nel valutare l’erogazione del finanziamento, tiene sempre in conto parametri quali rapporto rata-reddito. Sul fronte dei tassi variabili, invece, la situazione è per ora stabile; i tassi sono ancora estremamente favorevoli – e rappresentano oggi una valida alternativa a quello fisso – pur tenendo conto che nel medio periodo anche questi indici potrebbero tornare a salire”.

Quali sono le conseguenze dell’aumento dei tassi di interesse sui mutui di nuova stipula e su quelli in essere?

L’aumento dei tassi di interesse non andrà ad impattare in alcun modo su chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso contratto negli scorsi anni. Per fare un esempio pratico, se una famiglia ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso negli ultimi 3 anni, non avrà nessun aumento perché essendo il tasso appunto fisso rimane tale indipendentemente dall’andamento dei tassi. Questa famiglia non avrà dunque nessuna variazione della rata per tutta la durata del finanziamento. Quindi in questo caso l’impatto degli aumenti è pari a zero. Caso diverso è un mutuo a tasso variabile, che per sua natura presenta una rischiosità in caso di aumenti. Al momento, però, sta aumentando molto meno rispetto al fisso”.

Che relazione c’è tra Euribor e rata del mutuo oggi?

L’Euribor, che è l’indice con cui si muove il variabile, è ancora in campo negativo, ciò significa che tutti coloro che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile nell’arco temporale compreso tra 5 e 10 anni fa stanno ancora sostenendo una rata decisamente più bassa rispetto al momento della stipula. Anche qui possiamo fare un esempio pratico. Se una famiglia ha acceso un mutuo a tasso variabile nel 2011 che prevedeva un Euribor pari al 1,5% ed uno spread del 1,20%, significa che il tasso finito era al 2,7%. Oggi con un Euribor medio pari allo -0,30% questa famiglia sta pagando rate con un tasso dello 0,90%, quindi decisamente più basso rispetto alla rata iniziale. Per i nuovi mutui, vero è che rispetto a qualche mese fa il tasso è aumentato. Ma avere un tasso intorno al 2,7% (media attuale) significa fare il miglior variabile dal 2010”.

Di quanto potrebbe alzarsi la rata del mutuo nei prossimi tempi?

“Dato il trend dell’indice IRS è probabile che già nelle prossime settimane i mutui a tasso fisso subiscano ulteriori aumenti di circa 30/40 punti base. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, per fare delle previsioni ci affidiamo ai Futures sull’Euribor scambiati sul mercato Liffe di Londra: le previsioni attuali sono di un aumento di circa 50 punti base entro la fine dell’estate di circa 100 punti base entro la fine dell’anno e di circa 150 punti base tra 12 mesi. In questo scenario, chi detiene un mutuo a tasso fisso nei prossimi mesi potrebbe subite un importante aumento della rata. Ad esempio un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro trentennale a fronte di un aumento tra 12 mesi di 50 punti base vedrebbe la rata aumentare di circa 30 euro, di circa 62 euro in caso di aumento di 100 punti base e di quasi 96 euro in caso di aumento di 150 punti base.

Da cosa dipende che i tassi di interesse dei mutui crescano di più o di meno?

La forte differenza dell’aumento del costo dei mutui a tasso fisso rispetto a quello dei mutui a tasso variabile è dovuta al differente comportamento degli indici di riferimento IRS, per i mutui a tasso fisso, ed Euribor, per i mutui a tasso variabile.

L’indice IRS a 20 anni, ad esempio, è passato dallo 0,6% di gennaio all’1,57% di aprile e sta continuando la sua salita dal momento che oggi è pari all’1,78%. L’Euribor 3 mesi, per contro, è stato molto meno volatile: a gennaio si assestava a -0,56% ed è gradualmente cresciuto fino al -0,45% aprile e -0,42% attuale. Questo differente comportamento è legato al differente orizzonte temporale di questi due indici: l’Euribor è un indice di breve termine che guarda ai prossimi 3 mesi, invece l’IRS si basa su aspettative di lungo periodo relative ai prossimi 20 anni.

I tassi sono fortemente condizionati dall’inflazione che in Italia ha raggiunto nel mese di aprile il 6,2%.

Oltreoceano la FED aveva già avviato una politica di crescita dei tassi che sembra possa continuare per tutto il 2022, azioni che si riflettono inevitabilmente anche in Europa. Ci attendiamo quindi una crescita sostenuta anche nei prossimi mesi se non ci sarà un rallentamento dell’inflazione, causato in parte anche dalla crisi in Ucraina.

Quali previsioni è possibile fare per i tassi di interesse e il mercato dei mutui nei prossimi tempi?

“La politica monetaria della BCE, al momento non è cambiata di molto, ma chiaramente subirà delle modifiche annunciate nei prossimi mesi: nel terzo trimestre 2022 termineranno gli acquisti di titoli di stato europei da parte della BCE ponendo così fine al lungo periodo di tassi negativi e nei trimestri successivi potremmo assistere ad un aumento del tasso BCE per contrastare l’aumento dell’inflazione.

Per i tassi fissi, guidati dall’IRS, bisogna guardare all’andamento del Bund tedesco, mentre per quelli variabili, guidati dall’Euribor, sarà determinante la politica monetaria della BCE e l’eventuale decisione di aumentare il costo del denaro.  In generale ci aspettiamo un incremento degli indici, ma la portata di questo sarà legata ad una serie di variabili di grande incertezza quali, ad esempio, il conflitto in Ucraina, il costo delle materie prime, il peso dell’inflazione, l’andamento dell’economia e, come detto, le decisioni della Banca Centrale Europea. Difficile fare previsioni sul fronte del mercato immobiliare; da un lato l’aumento dei tassi potrebbe incidere negativamente sulla richiesta di case cosa che, alla lunga, potrebbe tradursi in un calo dei prezzi, dall’altro lato, però, va evidenziato che in momenti di instabilità come quello attuale il mattone diventa per tanti un bene rifugio, e questo potrebbe avere un effetto opposto sui prezzi. Sarà fondamentale, inoltre, guardare a come cambieranno le prospettive di crescita economica del Paese per i prossimi mesi”.

Come evitare la stangata dei mutui? Quali protezioni o prodotti si possono scegliere?

“Per chi intende sottoscrivere un mutuo di durata lunga pari o superiore ai 20 anni, – consiglia Guido Bertolino, – ritengo che il tasso fisso sia ancora da preferire, ma per coloro che non volessero sostenere fin da subito una rata ben più elevata di quella a tasso variabile potrei suggerire un mutuo a tasso variabile con CAP. Il CAP protegge dagli aumenti eccessivi del costo del denaro ma rappresenta una protezione significativa ed efficace solo nel caso in cui il CAP sia fissato non oltre il 3%”.

Oggi molte banche stanno rilanciando il tasso variabile a rata costante, che prevede comunque un ottimo tasso (circa 1% in meno del fisso) con la tranquillità di avere una rata mensile decisamente più competitiva e costante per tutta la durata. A fine mutuo poi se la media della variazione dei tassi rispetto al tasso iniziale è maggiore si allunga leggermente la durata del mutuo; se però è inferiore potrebbe anche ridursi. Quindi è una scommessa “ragionata e calmierata”.

 

Nicola Montanari 
Vicepresidente FIMAA Bologna

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