Natale 2021
Il mercato immobiliare italiano conferma la ripresa cominciata più di un anno fa e restituisce segnali di ottimismo.
A determinare questa forte spinta, legata soprattutto all’intenzione di migliorare la propria condizione abitativa, sono state, tra le altre cose, la capacità di rilancio dell’economia italiana – favorita anche dalle risorse del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) – e una guida delle istituzioni percepita come salda e credibile, al netto delle preferenze politiche.
La voglia di cambiare è nata soprattutto nel periodo di lockdown, durante il quale molti italiani hanno maturato e rafforzato determinate esigenze rispetto alle proprie abitazioni, ad esempio una maggiore segmentazione degli spazi e l’implementazione di soluzioni tecnologiche all’interno dell’ambiente domestico oltre alla tendenza della domanda ad orientarsi verso immobili più grandi e confortevoli, che permettono di gestire il lavoro a casa con più facilità.
Tuttavia, per valutare correttamente la capacità di resistenza e ripresa dimostrate dal mercato, sarà necessario aspettare che lo scenario si normalizzi. Solo con il tempo, infatti, sarà possibile capire se questa crescita è destinata a proseguire ancora o meno.
Attualmente i dati mostrano una crescita notevole del nostro Paese, che va al di là delle prospettive di soli quattro o cinque mesi fa. L’Italia, infatti, sta registrando uno sviluppo senza precedenti. È una delle poche economie avanzate che, in corrispondenza di tutti e tre i trimestri, mostra un tasso del PIL positivo e il previsionale di crescita, per il 2021, è di un + 6,1%. Secondo Nomisma, ci sono fondate ragioni per ritenere che le ottime performance registrate dall’Italia siano frutto di una crescita strutturale del Paese.
L’unico “neo” in questo scenario fortemente incoraggiante è l’occupazione che, sebbene aumenti, non segue il ritmo del PIL. Sempre secondo Nomisma il motivo è da ricercare nel fatto che l’Italia, in seguito alla pandemia, sta seguendo una crescita a forma di K, poiché una parte del Paese riscontra un andamento molto positivo, mentre un’altra risente di maggiori difficoltà.
Il clima di fiducia è più forte delle possibili minacce.
Questa dinamica, tuttavia, potrebbe essere frenata da due ostacoli: la carenza di materie prime, che desta preoccupazione in molti comparti produttivi, e l’inflazione. Per quanto riguarda quest’ultima, quando lo scorso 3 novembre la FED (Banca Centrale degli Stati Uniti) ha avviato il tapering, i mercati finanziari hanno reagito bene, contro ogni previsione, probabilmente perché gli investitori avevano già previsto un rallentamento della politica monetaria.
I mercati azionari, dunque, non temono il cosiddetto “cigno nero” (un evento improvviso capace di far crollare i mercati) e nonostante l’inflazione galoppante, la scarsità di materie prime e i prezzi delle stesse che risultano elevati, continua a persistere un clima di fiducia molto positivo. “Ci troviamo in un momento in cui la crescita e le aspettative sono talmente elevate che riescono a superare anche segnali negativi come questi”, ha concluso Lucio Poma.
Overview del mercato immobiliare e scenari previsionali.
Il mercato immobiliare italiano conferma la crescita avviata oltre un anno fa, alimentata soprattutto dal clima macroeconomico. Sono oltre 3,3 milioni i nuclei familiari che hanno deciso di intraprendere la ricerca di una nuova abitazione e l’intento, principalmente, è la sostituzione della prima casa.
In ambito residenziale, su base annua, la variazione media dei prezzi è pari a +1,6%, con differenze, anche notevoli, sui vari mercati: si va dal +4,1% registrato da Milano al -1,2% di Palermo.
Il ruolo del settore bancario.
Questo andamento, tuttavia, non è dovuto a un aumento del potere d’acquisto degli italiani, come si evince dalla dipendenza da mutuo di molti nuclei familiari. Sebbene il reddito lordo disponibile sia lievemente aumentato, infatti, il ricorso al mutuo è in aumento e nell’ultimo anno ha raggiunto un tasso di copertura delle compravendite del 52,5%, rispetto al 51,7% del 2019.
Senza credito una parte significativa della domanda non potrebbe essere soddisfatta, ma le risposte positive da parte del settore bancario non sono mancate. È proprio nell’atteggiamento accomodante delle istituzioni finanziarie che vanno ricercate le ragioni di un rimbalzo tanto repentino quanto consistente del settore.
Mercato non residenziale più colpito dalla pandemia.
Più controversa, invece, è la situazione del mercato degli “immobili di impresa”, dove pesano particolarmente le difficoltà causate dalla pandemia e i timori rispetto ai cambiamenti intervenuti nelle modalità lavorative e di consumo degli italiani. Nonostante ciò, anche questo settore ha visto, nella prima parte del 2021, un incremento delle transazioni, mentre l’andamento dei prezzi non si è dimostrato altrettanto espansivo come in ambito residenziale.
Anche per quanto riguarda gli investimenti immobiliari corporate il quadro si diversifica in base all’impatto che il Covid-19 ha avuto sui diversi comparti. In particolare, si sono ridotte in modo significativo la componente a uso ufficio e la componente commerciale.
Il settore degli uffici mostra stabilità nei prezzi, pur registrando distinzioni rispetto ai singoli mercati (il range va dal -2,7% di Palermo al +1,6% di Roma), mentre il commerciale ha segnato una variazione negativa con una media su base annua di -0,6% (l’estremo minimo è il -3,1% di Padova, mentre l’estremo massimo il +1,6% di Milano). Inevitabilmente si tratta di una conseguenza delle ripercussioni della pandemia sui bilanci delle attività commerciali.
I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita cambiano in base alla tipologia: in media sono necessari 5,5 mesi per le abitazioni e 9 mesi per uffici e negozi.
Quanto allo sconto praticato sul prezzo richiesto, nel secondo semestre dell’anno questo si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e i negozi.
La tendenza alla suburbanizzazione e le motivazioni d’acquisto.
La pandemia ha rimesso al centro il tema della qualità dell’abitare (più spazio, salubrità, connettività e minori costi energetici), tendenza che in parte si è riflessa nello spostamento della domanda verso localizzazioni suburbane. Questa propensione riguarda tutti i mercati (ad esclusione di Cagliari). In particolare, confrontando il primo semestre del 2021 con il primo semestre del 2019, si nota che il mercato delle compravendite è cresciuto del 23,6% e che i mercati di provincia hanno contribuito in maniera significativa a questo incremento.
Quanto alle ragioni che muovono le intenzioni d’acquisto, si è assistito a una ridistribuzione delle motivazioni che tendono a riprodurre il quadro pre-Covid, fatta eccezione per il mercato della seconda casa che risulta in crescita rispetto al 2019. Anche la domanda di investimento aumenta: in particolare, secondo Nomisma, sarà a questa componente che bisognerà guardare per garantire robustezza allo sviluppo del mercato nel medio periodo.
AFFITTI: la domanda di locazione cresce, ma non recupera i livelli pre-Covid.
Un altro tema centrale del Rapporto Immobiliare Nomisma sono i dati sulle locazioni. La domanda di locazione, nel 2021, non ha recuperato i livelli pre-pandemia ma, rispetto al primo semestre dell’anno, è comunque aumentata mediamente di 3,5 punti percentuali fino ad un incremento di 10 punti sul mercato di Venezia terraferma. In relazione ai canoni di locazione si registrano, su base annua, variazioni positive per abitazioni e uffici, mentre si confermano le variazioni negative per i negozi, le stesse che hanno investito i prezzi.
Nicola Montanari
Vicepresidente FIMAA Bologna
